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27/11/2018

Hermanos propietarios en proindiviso de inmuebles adquiridos por herencia de ambos progenitores

Tres hermanos son propietarios en proindiviso de varios inmuebles, los cuales fueron  adquiridos por el fallecimiento, en fechas diferentes, de los progenitores.

Es deseo de los causahabientes llevar a cabo la división de los proindivisos, por lo que, ante la duda sobre su tributación, plantean una consulta ante la DGT acerca de si existe:​

- una única comunidad, en cuyo caso se repartirían todos los inmuebles entre los hermanos en una sola escritura, sin compensación en metálico; o

- dos comunidades diferentes, en cuyo caso uno de los hermanos se quedaría, por un lado, el inmueble procedente de la herencia de uno de los padres, compensando en metálico a sus hermanos y, por otro lado, se repartirían los inmuebles de la herencia del otro progenitor, quedándose dos de los hermanos un inmueble cada uno y el otro hermano, dos inmuebles, compensando al resto en metálico por las diferencias que surjan.

 

Como regla general, toda transmisión onerosa inter vivos queda sujeta a la modalidad TPO  del impuesto, siendo además considerado como tal el exceso de adjudicación declarado, salvo que entre otros supuestos, se trate de un bien indivisible o que desmerezca mucho por su división (CC art.1062), en cuyo caso es posible que sea adjudicado a uno de los comuneros, compensando al resto en metálico (LITP art.7). En cuanto a la modalidad AJD del impuesto, queda sujeta la primera copia de escrituras y actas notariales, cuyo objeto sea cantidad o cosa valuables, inscribible en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles y que no estén sujetas a las modalidades TPO ni OS, así como tampoco al ISD (LITP art.31.2).

En cuanto a la disolución de comunidades de bienes, cuando no hayan desarrollado actividades económicas y en la adjudicación guarden las proporcionalidad atendiendo a las cuotas de titularidad, solo existe obligación de tributar por la modalidad AJD (RITP art.61).

 

Con base en lo anterior, en primer lugar, la DGT parte del hecho de que en estos casos se ha de considerar que existen dos comunidades de bienes, aunque en ambos casos los herederos sean los mismos. Como consecuencia de ello, cada comunidad de bienes se ha de disolver de manera independiente, sin que sea posible la compensación entre inmuebles que procedan de las diferentes comunidades proindiviso, ya que de producirse dicha circunstancia, se entendería que se ha llevado a cabo una permuta sujeta a la modalidad TPO -en cuyo caso, con carácter general y salvo alguna excepción, cada permutante tendría que tributar por el valor comprobado de lo que adquiera (RITP art.23)-.

 

En segundo lugar, la DGT, partiendo del hecho de que las comunidades de bienes no han desarrollado actividades empresariales, hace una distinción según las adjudicaciones guarden la debida proporción  con las cuotas de las que son titulares cada uno de los hermanos o, por el contrario, se produzca un exceso de adjudicación. En el primero de los supuestos, al igual que en el caso de que se hayan producido excesos de adjudicación inevitables y ha existido compensación en metálico, solo existe obligación de tributar por la modalidad AJD del impuesto. Por el contrario, si se ha producido un exceso de adjudicación que no es inevitable, bien porque se ha permutado un inmueble por otro o porque se ha producido un pago o compensación en metálico por lo recibido o adjudicado por otro de los hermanos, además de tener que tributarse por la modalidad AJD por la disolución de la comunidad de bienes, se ha de tributar por la modalidad AJD por el exceso de adjudicación y permutas que se produzcan.

 

Por último, en el caso hipotético de que uno de los cuatro inmuebles de la herencia de la madre no fuese adjudicado, la comunidad de bienes no se disolvería, al no extinguirse el condominio. Teniendo en cuenta que a efectos del ITP y AJD no se contempla la disolución parcial, la DGT entiende que en ese caso se produciría una permuta, sujeta a la modalidad AJD, dado que se transmitiría 1/3 de la parte de las cuotas correspondientes al inmueble que no va a ser adjudicado y se adquiriría las 2/3 partes del inmueble que va a ser adjudicado.